阜阳二手房

阜阳二手房市场或遭遇“有价无市”

【导语】:传统销售旺季“金九”已近尾声,阜阳楼市上月出现“成交下跌、价格微涨”现象,那二手房市场呈现怎样的走势呢?银根收紧、房贷困难、首付比例提高、价格预期走高……受一系列政策影响,阜城二手房市场出现“有价无市”的尴尬局面。

  新增12套房源,5套挂急售

  阜城市民张源近日频繁来往于颍上路某房产中介,他非常关注自己在月初挂售的一套房源情况。但每次都是满怀希望而去,失望而归。

  张源说,他挂售的这套房子110平方米,挂在中介已超过20天了,除有几个购房者简单询问情况外,没有一个有购房意向的。

  “我在闸东上班,当初买这房子是打算给儿子住的,可儿子现在却留在合肥了,这套房子就空下来了。”张源说,

  这套房子是2008年底,以他的名义买的,他现在迫不及待想卖掉这套房,在闸东买套新的,“但按阜阳目前三套房禁贷的政策,我必须卖掉其中一套房子,否则将不能贷款购房。”

  记者从多家房产中介了解到,随着国家调控政策的持续发力,市场上“急售房”数量增加。颍河路某房产中介的工作人员告诉记者,9月份,他们新增了12套房源,5套要求“急售”。

  “急售”的理由五花八门,其中主要原因有两个:一是像张源这样,手中已有两套房,目前很想进行改善性住房需求,着急出手现有房产的;二是投资性购房者,这类投资者多是用贷款进行投资的。而随着央行几次加息,这些投资者囤房成本增加,手中资金吃紧,急需卖房兑现,回笼资金的。

  交易有麻烦,贷款避税难两全

  尽管挂“急售”的房源越来越多,但成交量却不太理想。一个重要原因就是二手房交易环节的麻烦给购房增加了购房难度。

  贷款难就是麻烦之一。采访中,多家中介的相关负责人表示:随着银根收紧,住房贷款的难度越来越大,二手房的贷款更是难上加难,部分银行甚至暂停了二手房的放贷。

  “现在二手房贷款想当困难,能贷成功的寥寥无几,即使能贷,也只能贷到50%。而银行目前收紧房贷,放款最快要一个月,慢的长达半年。”某知名房产中介连锁的一位负责人告诉记者。

  二手房高比例的首付款,无疑增加了购房者负担。资金困难的购房者希望多贷款,但这又与高额的交易费产生冲突。

  购房者王跃武就遇到这样的情况。7月份,通过比较多家房源,王跃武在泉北某房产中介的房源花名册上相中了中泰名城一套81平方米,未满五年房龄的房子。另外,38万元的总价也让他很是满意,但交易费却让他吃了一惊:2%的中介费,1%的契税、1%的个人所得税,5.5%的营业税……交易费加起来将近10%,拿到这套房子就需掏41万多元。

  据了解,阜城二手房交易市场存在用“阴阳合同”规避税费的潜规则。通过签订较低总价的购房合同来减少契税等交易费用,但若交易成功,购房者的贷款额度也同时受到限制。

  贷款和避税两难全的境地困扰了许多有意向购买二手房的市民。“如果要想拿下这套房子,我现在得准备20多万,有这么多钱,我还不如买套新房呢。”王跃武悻悻地说。

  预期价位高,遭遇“有价无市”

  尽管位于泉北,但王跃武拿到这套二手房子的价格将近4700元/㎡,再加上3万多元的交易费,单价就超过5000元/㎡。

  阜城新挂售的二手房房源增多,急售的也增多,但价格却没有松动迹象。阜阳房产局出台的《2011年8月份房地产市场监测报告》显示,8月份,阜城二手房交易均价达4100元/㎡,和去年同期相比增长了40%,比7月份增长2%。

  尽管二手房价已在高位运行,但在一手房市场价格坚挺的背景下,二手房房主的价格预期依然在走高。

  “很多卖方都以地段好、现房即住等优势为由不愿降价。”泉北某房产中介的工作人员表示,这种心态无疑推高了二手房的价格预期。

  较高的单价、高昂的交易费、难产的房贷、高比例的首付都让部分购房者“望二手房而却步”,他们要么选择持币观望,要么将目光转向新房项目,二手房交易量不断减少。其实,这种情况早在八月份就已显端倪。上述的《监测报告》显示,8月份,二手住房成交251套,同比减少2.1%。

  这种趋势在传统的销售传统旺季“金九”得以延续。“现在二手房生意不好做,我们几家连锁中介机构,本月成交寥寥。”颍河路某房产中介负责人告诉记者。

  价格下行通道仍在

  成交不尽如人意的9月份已接近尾声,部分卖房者在苦熬了一段“有价无市”的行情后,议价空间有所松动和加大。要求一次性付款的越来越少,首付比例也有所降低,甚至还有卖房者表示愿承担部分税款。但这些让步并未完全改变高价位的预期。

  据中介人士介绍,虽然按照规定,二手房交易个人所得税和营业税应由卖家承担,但在阜阳市场上长期以来形成了一种习惯,那就是大多数二手房交易中,所有的税款全部由购房者承担,这无形之中增加了购房成本,抬高了房价。

  如若卖房承担部分交易费的话,购房者的压力也就有所减轻,实际上也是变相降低了房价。“经过讨价还价,房主承担了营业税。”王跃武的房子得到了卖房者的让步。

  王跃武说,由于房子房龄未满五年,营业税要交5.5%,卖房承担了营业税,也意味着总价41万多元(房价38元加上各种税费共41元多元)的房子降了2万多元,单价降了近200多元。

  但部分中介人士表示,这种情况虽有,仍是少数。且部分房主提高报价后再承担税费,对购房者来说意义不大。

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